Σελίδα 2 από 13
Άρθρο 1.
Με την παρ. 1 του άρθρου αυτού θεσπίζεται η απαγόρευση μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, δυνάμει δικαιοπραξίας, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Σε περίπτωση δε συντάξεως, κατά παράβαση της παρούσας, η δικαιοπραξία, όπως ρητά ορίζεται, είναι άκυρη.
Με την παρ. 2 του άρθρου αυτού εισάγονται εξαιρέσεις από τον απαγορευτικό κανόνα που τίθεται με την παρ. 1 αυτού για ορισμένες κατηγορίες αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσεων, οι οποίες περιγράφονται με σαφήνεια και πληρότητα και είτε αφορούν στο χρόνο συστάσεως των κατασκευών, είτε στην υπαγωγή τους σε ειδικές διατάξεις άλλων νόμων.
Άρθρο 2 Στο άρθρο 2 εισάγονται απαγορεύσεις υπαγωγής ορισμένων περιπτώσεων στην περίπτωση στ' της παρ. 2 του άρθρου 1 (δηλαδή των περιπτώσεων όπου έχει περατωθεί η διαδικασία κατά τις διατάξεις του ν. 4014/11 και τις διατάξεις του παρόντος), που αφορούν στη μεταβίβαση αυτοτελούς ιδιοκτησίας ή στη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήση, άλλη από τις αναφερόμενες στην παράγραφο 2 του άρθρου 1, είτε σε σχέση με τον χώρο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης είτε σε σχέση με το αν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση σχετικά με αυτό
Άρθρο 3 Με το άρθρο αυτό, επί σκοπώ όπως σταματήσει η αυθαίρετη δόμηση στη χώρα μας, ορίζονται τα έγγραφα τα οποία πρέπει να επισυνάπτονται στις εν ζωή δικαιοπραξίες, οι οποίες συντάσσονται μετά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, που έχουν ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο. Ειδικότερα προβλέπεται:
Στην παράγραφο 1 ορίζεται ότι σε περίπτωση όπου συντάσσεται δικαιοπραξία εν ζωή μετά τη δημοσίευση του παρόντος που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, η οποία έχει ισχύ δύο μηνών και συνοδεύεται από εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων τοπογραφικό διάγραμμα καθώς και ο μοναδικός αριθμός, που αφορά στο ακίνητο. Επίσης ορίζεται ότι το ως άνω τοπογραφικό διάγραμμα θα συνοδεύεται από την μεθοδολογία εξάρτησης του, το αρχείο επίλυσης και τις συντεταγμένες των τριγωνομετρικών σημείων του κρατικού συστήματος συντεταγμένων που χρησιμοποιήθηκε για την εξάρτηση, καθώς και η ηλεκτρονική υποβολή των βεβαιώσεων, πριν τη σύνταξη των συμβολαίων, στην αρμόδια για το πληροφοριακό σύστημα αρχή. Ενισχύεται τέλος η δυνατότητα του πληροφοριακού συστήματος, που προβλέπεται στο άρθρο 10, να υποδέχεται και τα τοπογραφικά διαγράμματα, που υποβάλλονται ηλεκτρονικά και αυτά, πριν τη σύνταξη των συμβολαίων, για την ενεργοποίηση δε της παραπάνω δυνατότητας προβλέπεται η έκδοση διαπιστωτικής απόφασης του αρμοδίου οργάνου της αρμόδιας αρχής.
Στην παρ. 2 προβλέπεται η υποχρέωση, επί ποινής ακυρότητας, προσάρτησης στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν σαν αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’ 4) και Ν. . 1024/1971 (Α’232), θεωρημένων αντιγράφων των σχεδίων της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης του κτιρίου.
Στην παρ. 3 προβλέπεται επίσης ότι στα συμβολαιογραφικά έγγραφα κάθε δικαιοπραξίας μεταβίβασης ακινήτων, στα οποία υπάρχουν κατασκευές ή χρήσεις του άρθρου 8 του παρόντος, αν αυτές δεν απεικονίζονται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης τότε θα πρέπει γι΄ αυτές να γίνεται ειδική μνεία σχετικά με τα στοιχεία νομιμότητας των κατασκευών ή των χρήσεων αυτών, καθώς και να επισυνάπτονται επιπλέον επί ποινή ακυρότητας θεωρημένα αντίγραφα των σχεδίων που τις απεικονίζουν.
Στην παρ.4 εισάγεται εξαίρεση στις περιπτώσεις για τις οποίες έχει γίνει ολοσχερής εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού, για τις οποίες επιτρέπεται για το ίδιο χρονικό διάστημα της παρ. 2 του άρθρου 21 η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος στο ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση και προβλέπεται επίσης ότι την υποχρέωση ολοκλήρωσης της διαδικασίας αναλαμβάνει, επί ποινή ακυρότητας, ο νέος κύριος με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Τέλος στην παρ. 5 προβλέπεται η δυνατότητα καθορισμού του ειδικότερου περιεχόμενου της δήλωσης και της βεβαίωσης της παρ. 1 του παρόντος άρθρου με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων. Επίσης προβλέπεται ότι η ως άνω υπεύθυνη δήλωση και η βεβαίωση μηχανικού δύναται να αντικαθίστανται, με την ως άνω κοινή υπουργική απόφαση, με το Πιστοποιητικό που εκδίδεται από την συμπλήρωση της «Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου» κατά τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 3843/2010 (Α’ 62) μετά την έναρξη τήρησής της.
Άρθρο 4 Με το άρθρο αυτό εισάγεται βασική καινοτομία αφού ορίζεται η αποδεκτή απόκλιση του τοπογραφικού Διαγράμματος ενός οικοπέδου/γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, βάσει του οποίου εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, σε σχέση με τη νέα καταμέτρηση στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη βεβαίωση της παρ.1 του άρθρου 3.
Ειδικότερα προβλέπεται :
Στην παρ. 1 όπου μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και εφεξής εφόσον προβλέπεται η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος, νοείται το τοπογραφικό διάγραμμα, όπως ορίζεται στο εδάφιο γ της παρ. 1 του άρθρου 3 Στην παρ. 2 ορίζεται η αποδεκτή απόκλιση του εμβαδού οικοπέδου/γηπέδου για οικόπεδα/γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού σε ποσοστό ±5% και για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα/γήπεδα ορίζεται σε ποσοστό ±10%.
Στην παρ. 3 εισάγονται ρυθμίσεις σχετικά με την αποδεκτή απόκλιση σε προηγηθείσες του νόμου εμβαδομετρήσεις που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει, για τις οποίες ορίζεται ότι αν είναι εντός της αποκλίσεως του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές. Προβλέπεται δε για τις περιπτώσεις αυτές δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας ή η διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης καθώς και ότι δικαιοπραξίες εν ζωή που έχουν συνταχθεί πριν την ισχύ του παρόντος είναι αποδεκτές.
Τέλος στην παρ.4 παρέχεται η δυνατότητα τροποποίησης της ως άνω απόκλισης με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης
Άρθρο 5 Στο άρθρο αυτό ορίζεται ότι οι διατάξεις του αρθρ. 1 και παρ. 1 του Ν.Δ/τος 1024/1971 (Α’ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών προϋφισταμένων του έτους 1923 ή οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, επί των οποίων έχουν αναγερθεί οικοδομήματα μέχρι την 28-7-2011. Επίσης προβλέπεται ότι ο χρόνος ανέγερσης των οικοδομών αυτών μέχρι την 28-7-2011 θα αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες και θα βεβαιώνεται από τον μηχανικό στην βεβαίωσή του, στην οποία και θα επισυνάπτεται υποχρεωτικά και η σχετική αεροφωτογραφία.
Ειδικότερα στη παρ. 2 εισάγεται τομή δια της οποίας επιλύονται ζητήματα που δημιουργούνται στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας. Ειδικότερα προβλέπεται ότι στην περίπτωση των αναφερομένων στην προηγούμενη παράγραφο γηπέδων στα οποία έχουν δικαιώματα κυριότητας πλείονες κύριοι (συνιδιοκτήτες) την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος μπορεί να ζητήσει και ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει, υπό τις προϋποθέσεις όμως ότι μαζί με τα λοιπά δικαιολογητικά θα υποβάλλει και συμβολαιογραφικό προσύμφωνο συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής στο οποίο περιγράφεται ότι θα περιέλθει ή θα περιέλθουν στην κυριότητά του και επίσης ότι στο προσύμφωνο αυτό θα προσαρτάται αεροφωτογραφία λήψεως προ της 28-7-2011 και το τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο θα αποτυπώνονται οι κατασκευές και το περίγραμμα αυτών. Επίσης προβλέπεται ότι η οριστική σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομή είναι δυνατόν να καταρτίζεται μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή την καταβολή ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του ενιαίου ειδικού προστίμου κατά τις διατάξεις του παρόντος.
Mε την παρ.3 προβλέπεται η δυνατότητα στους συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου, επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παρ.1 του παρόντος άρθρου να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών κατά την έννοια του αρθρ. 1 § 1 του Ν.Δ/τος 1024/1971 (Α’ 232). Προς τούτο προβλέπεται ότι καταθέτουν, τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνονται το περίγραμμα των υφισταμένων οικοδομημάτων, βεβαίωση του μηχανικού κατά τις διατάξεις του παρόντος, σχέδιο της συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσεως συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν, σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο θα προβλέπεται η εις ένα έκαστον των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων και των υπολειπομένων περιερχομένη διηρημένη ιδιοκτησία, κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων, πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία, έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά και πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.
Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α’150).
Άρθρο 6 Στο άρθρο αυτό προβλέπονται αυστηρές κυρώσεις- ποινές, και δη διοικητικές και χρηματικές, στην περίπτωση που στις συντασσόμενες συμβολαιογραφικές πράξεις δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση της παραγράφου 1 του άρθρου 3 ή στην περίπτωση που το περιεχόμενο αυτής είναι ανακριβές και δη:
Στην παρ. 1 αναφέρονται τα πρόσωπα και οι ποινές που επιβάλλονται σε περίπτωση όπου δεν έχει επισυναφθεί στο συντασσόμενο συμβόλαιο η δήλωση και η βεβαίωση της παραγράφου 1 του άρθρου 3 ή σε περίπτωση που το περιεχόμενο αυτής είναι ανακριβές. Ειδικότερα ορίζεται ότι τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής.
Στην παρ.2 προβλέπεται η επιβολή στους μηχανικούς της προηγούμενης παραγράφου, και επιπλέον προβλεπομένων ποινών, από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη και ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης και ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, ως ποινή και η προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος. Η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής καθώς και κάθε σχετική λεπτομέρεια ορίζεται ότι ρυθμίζεται με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων.
Στην παρ. 3 προβλέπεται ειδικά για τις περιπτώσεις υπαγωγής στον παρόντα νόμο ή μεταβίβασης, μετά τη δημοσίευση του παρόντος, αυθαιρέτων κτισμάτων που κατασκευάστηκαν μετά την 28.07.2011, στον αρμόδιο για την υπαγωγή ή την έκδοση βεβαίωσης η επιβολή ως ποινή της οριστικής παύσης άδειας ασκήσεως επαγγέλματος, μετά από απόφαση του Προέδρου του Τ.Ε.Ε και με διαγραφή από οποιοδήποτε Μητρώο επαγγέλματος Μηχανικού μετά από απόφαση του Ειδικού Γραμματέα Επιθεωρητών Περιβάλλοντος του ΥΠΕΚΑ,
Άρθρο 7 Στο άρθρο αυτό ορίζονται με πληρότητα και σαφήνεια οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που υπάγονται στις διατάξεις του νόμου αυτού με βάση τον χρόνο που αυτές έχουν περαιωθεί. Ορίζονται επίσης και οι τρόποι απόδειξης του χρόνου κατασκευής με διαφάνεια και ασφάλεια και δη μέσω αεροφωτογραφιών. Με τις διατάξεις του άρθρου αυτού επιδιώκεται η αποφυγή χρήσης μη αντικειμενικών μέσων απόδειξης του χρόνου κατασκευής των αυθαιρέτων. Ειδικότερα:
Στην παρ. 1 προβλέπεται ότι υπάγονται στον παρόντα νόμο μόνο οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις για τις οποίες η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης έχει περατωθεί πριν την 28.07.2011.
Στην παρ. 2 ορίζεται ότι ο χρόνος κατασκευής του κτιρίου θα αποδεικνύεται μέσω σχετικών αεροφωτογραφιών της 28.07.2011, οι οποίες αεροφωτογραφίες θα εισαχθούν στο πληροφοριακό σύστημα για όλη την επικράτεια με μέριμνα του ΥΠΕΚΑ εντός αποκλειστικής προθεσμίας έξι (6) μηνών από την δημοσίευση του παρόντος. Επίσης ορίζεται ότι η έναρξη της εφαρμογής των παραπάνω αεροφωτογραφιών στο πληροφοριακό σύστημα θα διαπιστώνεται με απόφαση Υπουργού ΠΕΚΑ.
Πέραν της αεροφωτογραφίας για την απόδειξη του χρόνου κατασκευής, ο χρόνος της αλλαγής χρήσης αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή και άλλης δημόσιας αρχής στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο και η χρήση όπως περιγράφονται κατά την υπαγωγή. Το αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα και αναφέρεται στην τεχνική έκθεση Μηχανικού. Σε περίπτωση μη υποβολής εγγράφου της φορολογικής ή δημόσιας αρχής λαμβάνεται ως χρόνος αλλαγής χρήσης η 01.01.2004 Στην παρ.3 τέλος προβλέπεται ότι μετά τη διαπίστωση έναρξης της εφαρμογής του πληροφοριακού συστήματος και την εισαγωγή των σχετικών αεροφωτογραφιών η βεβαίωση που προβλέπεται στο άρθρο 3 θα συνοδεύεται πλέον και από απόσπασμα αεροφωτογραφίας το οποίο εκδίδεται από το πληροφοριακό σύστημα.
Άρθρο 8 Στο άρθρο αυτό προβλέπεται η εξαίρεση από την κατεδάφιση, η αναστολή είσπραξης προστίμου καθώς και της επιβολής οιασδήποτε κυρώσεως στην περίπτωση όπου καταβληθεί το ενιαίο ειδικό πρόστιμο ή μόνον σχετικό παράβολο ως ειδικώς προβλέπεται από επί μέρους διατάξεις.
Ειδικότερα προβλέπεται ότι η αναστολή ή η εξαίρεση από την κατεδάφιση ισχύει για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός καθώς και για χρήσεις που έχουν εγκατασταθεί, μέχρι 28.7.2011 καθ’ υπέρβαση είτε των διατάξεων του ν.1577/1985 (Α’210), είτε της οικοδομικής άδειας, είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε έχουν ανεγερθεί χωρίς οικοδομική άδεια και εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου κατά την παρ. 1 του άρθρου 51 του ν.4030/2011 (Α’249) ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης.
Επίσης προβλέπεται η εξαίρεση υπαγωγής στις διατάξεις του παρόντος των αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης οι οποίες εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 2 με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που ορίζονται σ΄ αυτό ή σε ειδικές διατάξεις του παρόντος για αυθαίρετα κτίσματα δημοσίου ενδιαφέροντος ή σε ειδικές διατάξεις του παρόντος για αυθαίρετα κτίσματα δημοσίου ενδιαφέροντος Τέλος ορίζεται ότι η με οποιονδήποτε τρόπο μεταβολή των χρήσεων γης δεν επιδρά στο κύρος της υπαγωγής, σύμφωνα με τα προηγούμενα εδάφια.
